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时间:2019-06-03    点击量:

  为进一步规范住房租赁行为,保护住房租赁合同双方当事人的合法权益,促进广东省住房租赁市场健康发展,广东省住建厅发布最新的《广东省住房租赁合同示范文本(征求意见稿)》(简称《征求意见稿》)向社会公开征求意见。社会公众可通过传真或电子邮件等方式,将意见反馈至广东省住房城乡建设厅或广东省市场监督管理局。

  《征求意见稿》规定,广东省住房转租以及作居住功能使用的房屋租赁,都应参考使用合同文本。

  同时,根据《征求意见稿》,租赁双方在签订合同前,都应出示有效身份证明,出租人还应当向承租人出示房屋所有权证明或其他合法权属证明;房屋属于共有的,应出示共有权人同意出租的书面证明;委托出租的,应出示产权人的委托授权文件。

  如果租房客想要转租房屋,应当出示房屋所有权人同意转租的书面证明,并出示自己与房屋所有权人之间的租赁合同。而且,房屋转租合同的租赁期限不得超出原租赁合同的租赁期限,房屋转租合同的租金预付期限,也不得超出原房屋租赁合同的租金预付期限。

  同时,《征求意见稿》规定,合同租赁期不得超过20年;超过20年的,超过部分无效。

  按照规定,租赁当事人应当在租赁合同订立后30日内办理房租租赁登记备案。在合同有效期内,经双方当事人协商一致,可以解除本合同,任何一方要提前解除合同,应至少提前30日通知对方,提前解除合同的,提出方需支付一定数量的违约金。

  根据《征求意见稿》,出租人交付的房屋若经鉴定不符合建筑、消防、室内空气质量等方面的安全指标和要求,承租人有权单方面解除合同。

  而若租房客,擅自将房屋转租给第三人、擅自装修、拆改变动房屋结构及设施的,都需要按照标准向租房人支付违约金。

  在租房平台上,各种转租房屋的信息从未断过。今后,转租需要承担更多风险,转租后因第三人对房屋造成损失的,由首先跟房东签约的租客赔偿房东损失。

  如此一来,转租人是否就成了冤大头?非也。广东法制盛邦律师事务所武杰律师指出,这条规定基于合同相对性,出租人无权直接向次承租人主张权利,只能向承租人主张。承租人承担责任的,可以向次承租人追偿。“可以这么理解,转租人要与第三个承租房子的人签好协议,发生问题先由第三人赔给转租人,转租人之后再赔给房东。”

  此外,根据征求意见稿,转租房屋需要两个书面文件:租客请求将房屋转租,须经房东书面同意,否则不得擅自转租;房东同意转租的,租客应确保第三人完全遵守原合同的约定,并应将转租情况以书面方式告知房东。

  搬家遗落东西,是不少马大哈的通病。根据征求意见稿,返还房屋后,遗留在房屋中的物品,视为放弃其所有权,房东有权自行处理。怎么样才算返还房屋?根据征求意见稿,租客搬离并移交房屋钥匙后视为房屋返还完成。

  租赁合同期内,房东是有权出售租赁房屋的。根据征求意见稿,租赁合同期内,房东出售租赁房屋的,应在出售前协商日期内书面通知租客,租客可在规定日期内回复房东是否愿意在同等条件下购买该房屋,逾期未回复的视为放弃对该房屋的优先购买权。

  同时,卖房不影响租房者的使用权。租赁合同期内租客继续占有使用租赁房屋的权利不受影响,合同期满后由买受人与租客自行决定是否继续签订租赁合同。

  据了解,目前,广州市使用的租赁合同版本是去年10月,广州市住建委发布的《广州市住房租赁合同》示范文本,该文本自2017年11月1日起生效。

  《广州市住房租赁合同》示范文本同样对房屋情况及居住要求、租赁期限、租金及押金、房屋的交付、返还及腾退、房屋维护及维修及双方的权利义务等方面都作了明确的约定。

  其中《广州市住房租赁合同》示范文本中也明确规定,租赁期间出租人不得单方上调租金,租赁期满承租人在同等条件下可优先续租房屋。合同文本还对房屋维护及维修的主体和责任进行了明确,避免造成不必要的纠纷。

  广州市房地产中介协会秘书长吴忱表示,《征求意见稿》对交易当事人签订租赁合同具有一定的指导作用。“租赁双方签订租赁合同时,可以直接使用或参考使用《征求意见稿》,保障自身权益。”

  签订租房合同前,双方当事人应当出示有效身份证明,出租人应当向承租人出示房屋所有权证明或其他合法权属证明的原件。

  除前述材料外,房屋属于共有的,应出示共有权人同意出租的书面证明;房屋属于委托出租的,应出示产权人的委托授权文件;房屋属于转租的,应出示房屋所有权人同意转租的书面证明,并出示房屋转租人与房屋所有权人之间的租赁合同,房屋转租合同的租赁期限不得超出原租赁合同的租赁期限,房屋转租合同的租金预付期限不得超出原房屋租赁合同的租金预付期限。双方当事人应将相关证明和委托授权文件的复印件作为合同附件。