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盘点|二手房交易进入平台战

时间:2019-02-02    点击量:

  时间的车轮不停向前,转眼又是新的一年。过去一年,房住不炒、楼市寒冬、活下去,诸多关键词触目惊心。行业众生相中有欢喜有忧愁,定格成一幅关乎地产江湖的绿肥红瘦图。

  是线上还是线下?如何逃脱低频交易、获客成本极高的困境?如何寻找避风的港湾?在过去一年,围绕此,以58为首的端口模式体系,与以贝壳为首的开放平台模式体系,两者间的竞争,仿佛就在昨日。链家左晖全力一战的背后,是转战新居住服务平台的决心。

  辞旧迎新。2019年已然来到,我们发现,房产平台之争背后,有的孤注一掷,有的异军突起,有的逃不过真香定律,有的怕是要消失在大江大河中。

  真香:网络流行用语,该词最早出自湖南卫视《变形记》里面城市主人公王境泽初到农村家庭时撂下的狠话,后面又啪啪打脸的搞笑情节。现在主要用来调侃某人喊口号抵制某事物后,又自打脸表示对其喜爱的行为。

  1月上旬,2019年新年伊始,在房互的社群平台上,去年发生的所有种种,再次被人提起。但出人意料的是,对于前尘往事,有了新身份北京湘楚朝晖企业管理有限公司董事长兼CEO的胡景晖笑言已相忘于江湖了。

  然而,2018年夏天,那场房产经纪行业的争论,以胡景晖离职而进入中场休息。尽管时间流逝,却并没有被遗忘在蒙尘的角落。如果将这场争论比作由圈圈形成的闭环,那胡景晖便是这个圈里的某一环,而离引发点最近的那一环,便是2018年6月11日下午所发生的、一件能载入史册的大事。

  那天下午,58集团举行了一个真房源的誓师大会,参与者均为地产经纪圈的大拿。在大会上,58姚劲波说:我希望与所有人成为朋友,58永不自营。然后,姚劲波领头发起了真房源誓约仪式。彼时的解读,大会主旨是借真房源对链家宣战。

  而引起这场誓约仪式的根源是环形的中心:贝壳对行业掀起的变革。为改变行业现状,2018年4月,链家网正式宣布升级为贝壳找房,定位于技术驱动的品质居住服务平台,致力打造住的生态圈。

  一石引起千层浪,中原地产、我爱我家等投出质疑目光。中原地产主席黎明楷说,不想看到市场垄断,不想公司一家独大。

  于是,事情就回到那天下午的那个场景。我爱我家集团、麦田房产、中原地产、21世纪不动产中国、万科物业朴邻、中环互联、新环境、龙湖冠寓等,成为这场誓师大会的主角。各路群雄,酝酿着一股焦灼的情绪。

  焦灼背景下的2018年,各大企业左手右手一个个快动作:好房通在成都宣布和平安、阿里等巨头联手合作为经纪门店服务;易居中国旗下房友开启小微门店翻牌大战;一向以稳健保守著称的中原地产也改变商业模式,正式开启中介加盟战略,推出合伙人模式;21世纪不动产召开M 全国热启动会,正式对外宣布,全国的门店突破4500家,进驻城市105个,门店数4501家。等等,不一而足。

  当我们回过头来,重新审视2018年的平台之争时,表面上看来,贝壳冲击了58,但实际上,贝壳开启的是一场关于行业升级的思考。新房市场转向存量房市场,意味着房地产交易平台黄金期的到来,各路资本因此杀入此行业,而原有的优势企业,也以各种方式扩大市场占有率,以及提升品牌影响力,这必然引发行业格局的急剧变化,柏文喜对中国网地产说。

  好找房副总经理李伟认为,创建平台本身无所谓对错,如果只是为了商业目的,会垮台。但只要是为了服务社会、服务百姓、服务行业,那就是好事。

  最新数据显示,截至2018年11月,贝壳已经进驻全国95个城市和地区,连接近2万家门店和17万新型经纪人,新增超过120个新经纪品牌。

  2019年1月11日,贝壳找房取消了大中华南区、大中华北区、代理事业部,同时成立COO(运营)线,整合城市内经纪、新房及加盟业务管理;整合品质线至COO线,全面负责品质管理工作。COO线下设北部、东部、南部、西部和中部五个战区,下辖26个省区、91个城市。整合品质线至COO线的动作似乎意味着贝壳暂时抛弃速度野心。

  资本涌入后的贝壳系,不再是纯粹的房产中介,而是多条业务线垂直管理,这不仅增加了庞大的人员管理成本,并且,由于2018年全国二手房市场并不佳,大部分贝壳系入驻的城市是否盈利仍需画个问号,李伟告诉中国网地产。

  卢航,21世纪中国不动产总裁,对贝壳结构调整不做直接评价,但他告诉中国网地产,如果想做一个企业间的合作平台,无论做任何调整,无非都是想试图去解决两方面问题。一个是要有一定的基础规模,一个是要运营的跑通,也就是店和店之间要真正有效的合作,资源能够共享起来。交易成功以后,业绩能按一定的规则非常顺利地分配。

  而另一边,仅仅在线同城,却宣布以10.68亿元入股房产中介我爱我家,获得后者8.28%的股份。21天后,姚劲波参股的公司又战略入局汽车经销商庞大集团,庞大曾因监管部门立案调查,陷入资金困境。而在更早之前,58同城还深度参与到速运、家政、装修、二手车等下游垂直领域,或投资或自营,在O2O领域大量布局。

  

  对于有链家持股的21世纪不动产来说,他们都觉得很委屈,只因为线世纪不动产也有份参与,尽管只是派了一个副总裁。彼时被解读成,其暧昧亮相,是借真房源之机,行站队之实。

  面对提起往事的看客们,卢航在房互平台上向大家解释称,他根本不反对左晖做德佑,他只是在意,上面的品牌是不是靠谱的,如果这个平台能成,你被排在平台之外你是很危险的,卢航说。

  然而,资本市场的关系剪不断理还乱,平台背后资本的介入与推动,一些企业股权变动引发的业务格局重组,成为大背景下的具体事件。比如,58集团、万科和链家之间的关系复杂如脸谱。58集团于2017年,成为万科物业战略投资者,并持股5%。同年,万科集团以30亿元入股链家。58集团投资了10.68亿元,拥有我爱我家8.28%的股份,一定程度上,他们形成了战略同盟关系,柏文喜说。

  中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉中国网地产,资本层面的相互投资,必然造成业务方面的默契与战略协同,对于维护行业竞争与推动行业发展,也会有一定的影响。58同城与我爱我家对链家不满,但是58同城对我爱我家的投资,会不会削弱行业竞争,一连串的类似情况同样是个问题。

  曾热播的电视剧《大江大河》的含义是,改革开放年代的年轻人就像激流勇进的潮水,他们都怀揣着梦想,并为了梦想而不断努力,可是慢慢地,他们渐渐地迷失了自己,最终会掉进这大江大河中。

  其实,作为头部企业,都不乏优势。中原作为港式管理的代表,客观的讲是大陆中介行业的老师,在门店管理、市场研究和单店单兵独立作战能力上值得借鉴;我爱我家率先登陆A股主板的上市公司,在租房和长租公寓运营(相寓)领域处于行业领先水平;链家率先打造了真房源的标准,在互联网和IT技术应用方面处于行业领先水平;21世纪不动产源自美国,在全球已扩展到80个国家和地区,品牌知名度和信任度连续在国际权威调查中排名前列。

  华山论剑,笑看风云,谁与争锋?无论是贝壳,还是58,无论是58同城入股我爱我家,还是链家入股21世纪,或是其他拥抱联合的企业,他们仍在分庭抗礼,远没到谁胜谁败的最终格局。因为,在激流勇进的潮水中,成功并非易事。有搜房、平安好房转型失败的案例在先,从线上信息业务转型拓展线下中介不易,从线下打到线上也同样不易。联合拥抱也同样不易。有的平台,还不清楚具体要干什么,卢航说。

  后续其实更多资源还是会集中在类似易居、链家等传统的、规模较大的机构上,此类机构有门店和分销渠道,和开发商等关系较好,往往可以做大。所以当前所谓的平台竞争,本质上还是对个人房源,和开发商房源的资源获取能力的考验,易居研究院总监严跃进说。

  有人认为,未来经纪行业的格局是南北朝,也有人认为,是三国演义。某业内人士认为,2019年,贝壳系和58系会很可能形成两个,围绕着房地产经纪行业的生态阵营,贝壳系更像苹果,58系更像安卓。还有一种可能,除了贝壳系和58系之外,易居房友会成为第三股。

  仁者见仁,智者见智。在由增量房交易走向存量房交易、加盟将成为未来行业的主流的大背景下,尽管房地产代理与交易服务行业有着喜人的发展前景,但是行业规范与规则的建立,以及必要的竞争格局的保持,是保证行业可持续发展先决条件,柏文喜依旧强调。

  此外,他也认为,这个行业向相关服务领域的延伸业务,比如涉及到交易融资服务、长租公寓经营等是不是需要所涉及的金融、租赁行业监管的力量,也加入进来并不断完善监管规则,甚至在诸多业务之间,是否需要建立必要的行业隔离,实现分业经营,这都是行业自身与监管部门,立足于可持续的健康发展角度,需要思考和研讨的问题。

  说到底,经纪行业的根本还是房、客、人,不管是直营体系还是加盟体系,或者其它,都要考虑各个层级角色的利、责、权。在深圳首次实现住房租赁在线登记之后,政府住房租赁平台有望全面建立之际,行业如何健康发展?二手房交易最终哪个平台能胜出呢?这一切充满了未知数。我们也期待看到最后真正干的,会是什么样的一个模式。21世纪中国不动产总裁卢航如是说。

  辞旧迎新在即。不管如何感叹绿肥红瘦,有一点却毫无疑问,掉进大江大河中的,自然是失掉房、客、人,又没考虑各层级角色的利、责、权的企业了。只有做好房、客、人,才会是最终的胜出者。